Покупка недвижимости в Испании

Испания уже давно дружественно настроена по отношению к иностранным покупателям недвижимости в Испании. Недвижимость здесь можно купить на частное лицо (физическое лицо) и компанию (юридическое лицо), расположенной в России.

Весь процесс покупки недвижимости в Испании регулируется испанским законодательством и соответствующими налоговыми законами. Процедура покупки недвижимости в Испании отличается от процесса в России. Необходимо соблюдать формальный процесс приобретения недвижимости и административные требования испанских учреждений.

Ниже мы ознакомим вас с основными требованиями, на которые покупатель должен обратить внимание. Однако, мы бы хотели отметить, что каждая сделка о передаче права собственности может немного отличаться. По отдельной специфике покупки недвижимости необходимо проконсультировать точные условия с компанией Rellox.

Rellox вас сопроводит через весь процесс приобретения недвижимости в Испании и окажет максимальное содействие для обеспечения безопасной передачи и пользования недвижимостью.

Документы, необходимые для официального подтверждения покупки

Если лицо (физическое лицо / FO) или юридическое лицо (PO) хочет купить недвижимость в Испании, то необходимо выполнить следующие официальные и административные требования:

Физическое лицо из стран за пределами ЕС

• Действительный паспорт
• N.I.E. (идентификационный номер иностранца): необходим в день, когда будут подписаны контракты. Мы рекомендуем вам обратиться за ним, как только вы оплатите задаток на недвижимость.
• Испанский банковский счет: необходим для безналичной оплаты налога на недвижимость (I.B.I.), воды, электричества и других счетов.
• Доказательство выплат в связи с покупкой недвижимости: необходимо в день подписания официальных документов. Также требуется предоставление реквизитов банковского счета, используемого для осуществления всех банковских переводов.
• Налоговый представитель: необходим для подписания официальных документов и оплаты налогов.
• Разрешение от военных: Только в случае недвижимости, находящейся на побережье Ориуэла. Для этого необходимы следующие документы:
• Копия вашего паспорта, нотариально заверенная и переведенная.
• Справка о несудимости, переведенная на испанский язык присяжным переводчиком с проставленным Гаагским апостилем.

Юридические лицо из стран за пределами ЕС

• Действительные паспорта представителей юридического лица
• N.I.E. (идентификационный номер иностранца) представителей: необходим в день, когда будут подписаны контракты. Мы рекомендуем вам обратиться за ним, как только вы оплатите задаток на недвижимость.
• Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) юридического лица или сопроводительная документация, переведенная и проштампованная.
• Испанский банковский счет: необходим для безналичной оплаты налога на недвижимость (I.B.I.), воды, электричества и других счетов.
• Доказательство выплат в связи с покупкой недвижимости: необходимо в день подписания официальных документов. Также требуется предоставление реквизитов банковского счета, используемого для осуществления всех банковских переводов.
• Налоговый представитель: необходим для подписания официальных документов и оплаты налогов.
• Услуги переводчика и администрирование документов
• Разрешение от военных: Только в случае недвижимости, находящейся на побережье Ориуэла. Для этого необходимы следующие документы:
• Копия вашего паспорта, нотариально заверенная и переведенная.
• Справка о несудимости, переведенная на испанский язык присяжным переводчиком с проставленным Гаагским апостилем.

Компания Rellox обеспечит вам максимальное содействие в предоставлении запрошенных документов.

Документы, которые должен подписать покупатель

Перед подписанием официальных документов в рамках покупки недвижимости обычно подписываются два документа: договор о резервации или предварительной покупки и договор купли-продажи. Закон рассматривает договор купли-продажи как абсолютно действительный способ совершения сделки, когда обе стороны юридически обязаны соблюдать все его содержание, если это не нарушает закон.

Таким образом, стороны не могут отказаться от выполнения контракта только потому, что они не соответствуют согласованным условиям. Компания Rellox предоставляет своим клиентам стандартные переводы документов, но с юридической точки зрения следует иметь в виду, что эти переводы носят только информативный характер. Согласно испанскому законодательству преимущество имеет текст на испанском языке.

Договор о резервации или предварительной покупки

До договора купли-продажи, как правило, подписывается документ под названием "Договор о резервации или предварительной покупки", а в качестве подтверждения резервации передается сумма денег. Задатки, как правило, (особенно на новую недвижимость) в виде «отступных» позволяют покупателю отказаться от покупки, но в таком случае, покупатель потеряет денежную сумму. Точно также, если от покупки отказывается продавец, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Обычно, одновременно с подписанием договора о задатке подписывается оценка стоимости оборудования, бытовой техники и других аксессуаров для выбранной недвижимости. Мы рекомендуем покупателям в Испании до возвращения на родину запросить NIE номер (идентификационный номер иностранца) и проверить свои паспорта. Если требуется разрешение от военных, покупатель должен предоставить нотариально заверенный перевод паспорта и справки о несудимости всех владельцев.

Договор купли-продажи

Подписание договора купли-продажи является официальным соглашением обеих сторон; покупатель согласовывает перевод суммы в оговоренное время и в согласованном порядке, а продавец согласовывает, что недвижимость достроит (в случае объектов незавершенного строительства) и передаст в соответствии с условиями и в согласованные сроки. Договор может быть подписан обеими сторонами в Испании, или, как это обычно бывает в случае с иностранными покупателями могут быть отправлены по почте заказным письмом в страну покупателя, чтобы покупатель мог его подписать там и вернуть продавцу для подписания.

В случае недвижимости «под ключ», необходимо, чтобы покупатель подписал договор, прежде чем вернется на родину, особенно если вы живете за пределами Европейского Союза. Документы, подписанные как покупателем, так и продавцом обычно включают в себя: 2 копии договора купли-продажи, файлы планов и список аксессуаров.

Платежные методы и сроки передачи, оговоренные в договоре купли-продажи между покупателем и продавцом

В случае вторичного жилья, срок передачи жилья оговаривается между продавцом и покупателем. В случае новой недвижимости требуется, по крайней мере две недели на оборудование и уборку недвижимости и для подключения электричества и воды.

Следует отметить, что ключи не будут переданы покупателю или не будут подписаны документы до тех пор, пока не будут уплачены все суммы за недвижимость, строительные работы и аксессуары.

Купчая

И хотя договор купли-продажи является официальным документом, необходимо купчая для регистрации в реестре недвижимости или для получения ипотечного кредитования. Купчая заменяет договор купли-продажи в нескольких случаях:

• Неопровержимость: легализует продажу, о чем свидетельствует подтверждение третьей стороной - нотариусом.
• Правовое обеспечение: работа нотариуса означает юридическое обеспечение, учитывая различную аутентификацию: требует информацию из реестра недвижимости о том, кто является собственником, было ли наложено на недвижимость эмбарго и т.д.; как только подписывается купчая, автоматически отправляется факсом в земельный кадастр; проверяет вовремя оплаченные общие расходы на недвижимость; запрашивает информацию из земельного кадастра на новом бланке для налога на недвижимость (I.B.I.).
• Консультация профессионала: нотариус – государственные юридические профессионалы и их функция связана с предоставлением профессиональной юридической консультацией. Кроме того, но беспристрастны и должны оказать помощь тем, в ней больше всего нуждаются.

Нотариус попросит у покупателя следующие документы и свяжется с ним со следующими требованиями: действующий паспорт, NIE (идентификационный номер иностранца), разрешение от военных (если необходимо), доказательство всех произведенных платежей, переводчик (если покупатель не понимает по-испански) и назначенный налоговый представитель.

Расходы при покупке недвижимости в Испании

Общие расходы

Кому должен заплатить покупатель?

• продавцу: стоимость недвижимости и НДС (в случае новой недвижимости) на соответствующий банковский счет. Общая налоговая ставка в Испании составляет 21 %, но в случае новостроек, которые переводятся впервые, налоговая ставка снижена на 10% от покупной цены. Эта сумма будет указана при подписании документа о задатке или договора. Клиент может приобрести одну недвижимость и максимум 2 парковочных площадки при налоговой ставки в 10%, если он купить третье место, то налоговая ставка составит 21%. Если клиент купить только парковочные площадки или коммерческие движения, то уровень НДС составит 21%. Берите во внимание, пожалуйста, расходы за подключение воды и электричества в новой недвижимости. В зависимости от того, где находится недвижимость оплата производится представителем продавца в момент передачи ключей или зачисляется непосредственно с банковского счета покупателя.
• нотариусу: варьируется в зависимости от стоимости недвижимости и заранее оговоренных сборов; это относится и к договору купли-продажи и ипотеке, если это применимо. Покупатель должен полностью оплатить услуги нотариуса. Они упоминаются в договоре купли-продажи.
• агенту по недвижимости: стоимость их услуг, если таковы были наняты.
• налоговому управлению: испанский гербовый сбор (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) местного областного совета, величина которого колеблется между 1 - 1,5 % от покупной стоимости и указана в документах. Если требовалась ипотека, необходимо будет заплатить 1 - 1,5 % от общей суммы ипотечного.
• кадастру недвижимости: плата за регистрацию прав на недвижимость и ипотеки, если это применимо. Сумма регистрационного сбора определяется Постановлением и зависит от стоимости имущества.
• юридические сборы: (как правило) юридические фирмы в Испании, занимающиеся недвижимостью, взимают от 1 до 1,5% от стоимости, уплаченной за недвижимость. Тем не менее нет жестких правил в этом отношении могут быть различия, все зависит от политики конкретной юридической фирмы. Нет необходимости в заказе услуг юридической фирмы в Испании. Тем не менее советуем обсудить каждую сделку и ее условия с представителем компании по недвижимости Rellox.

Юридические фирмы в Испании, как правило, обеспечивают полное юридическое обслуживание, пока купчая не будет зарегистрирована в земельном кадастре. Обычное время обработки составляет примерно 1-2 месяца.

Годовые расходы

После того как Вы купили свою недвижимость, необходимо брать во внимание следующие годовые расходы:

Налог на недвижимость (I.B.I.): это местный налог, взимаемый местными властями муниципалитета, где находится Ваша недвижимость. Он рассчитывается на основании оценки местных властей (оценочная стоимость), причем каждый местный орган власти использует свой собственный коэффициент.

Крайний срок оплаты также меняется в зависимости от города, но уведомление об уплате, как правило, отправляется по адресу имущества. Рекомендуется установить на своем банковском счету автоматическую оплату этого налога, избегая проценты на просроченные платежи. Этот налог оплачивается владельцем собственности 1 января.

Подоходный налог в случае людей из других стран: этот налог должны платить люди из других стран, которые владеют городской недвижимостью в Испании. Вмененная налогооблагаемая база рассчитывается на основе процента от оценочной стоимости имущества (должна быть представлена в формуляре на налога на имущество). Этот процент:

• как правило, устанавливается на уровне 2 %
• в случае с недвижимостью, чья оценочная стоимость была скорректирована после 1 января 1994 года, составляет 1,1 %.

Сумма покрывает весь календарный год. Поэтому, если вы не владели недвижимостью в течение года, сумма должна быть рассчитана пропорционально в зависимости от количества дней, когда Вы стали владельцем.

Из полученной суммы выплачивается процентная ставка налога 24,75%. Дата проведения налоговых льгот в связи с этим налогом 31 декабря каждого года, а налоговая декларация (с помощью формы 210) должна быть подана в любое время в течение следующего года. Декларация должна быть подана в налоговый департамент и таможенный орган согласно месту, где находится недвижимость.

Конкретный пример:

Оценочная стоимость: 54 000,-. Для нашего примера, предположим, что с 1 января 1994 года оценочная стоимость была пересмотрена. Недвижимость была куплена 30 сентября 2012 года.

По состоянию на 31 декабря 2012 года налоговое возмещение составляло:

Налогооблагаемая база: 54.000,- * 1,1% (92 разделить на 365 дней) = 149,72
Сумма, подлежащая оплате: 24,75% * 149,72 = 37,05 евро в любое время в течение 2012 года.
Таким образом должен быть рассчитан налог каждый год, когда Вы владеете недвижимостью.

- членские взносы сообщества владельцев: если недвижимость являются частью проекта с сообществом собственников, то периодически выплачивается соответствующая плата (ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода, ежегодно и т.д.). Наиболее удобный способ создать автоматическую оплату на испанском банковском счету.

Счета за воду и электричество: Вам нужен счет в банке для автоматической оплаты счетов за электроэнергию: если Вы не будете платить по счетам, то коммунальное предприятие быстро остановит поставки.

Вручение ключей

Ключи вручит представитель продающей стороны. В случае новой недвижимости покупатель недвижимости также получит экземпляр руководства пользователя, как того требует закон.

Выберите из предложения недвижимости:

» Предложение по продаже недвижимости в Испании.
» Предложение по продаже недвижимости на Майорке.
» Предложение по продаже недвижимости на Канарских островах.